安定感のある八千代銀行
地価の動向は、平成元年央から三年央にかけての金融引き締めの影響もあって値下がりするなど、落ち着く方向にありますが、国際的にみて、わが国の地価水準は依然として極めて高い水準にあるのも事実です。
これには借地・借家法や相続税、・固定資産税といった法制・税制面における制度的与件が土地の高度利用を妨げている側面が大きく、今後とも土地の有効活用を図るような方向での法制・税制の見直しが必要であると考えられます。
経済構造の変化と物価。
商品の高級化と物価近年、消費者ニーズの変化や技術革新に対応して乗用車、家庭用電気製品から衣料品、食料品に至るまでさまざまな商品で高級化の進展が目覚ましくなっています。
通常商品が高級化した場合単価は上昇しますが、高級化に伴う値上げを物価ではどう考えたらよいのでしょうか。
ここでは商品の高級化と物価統計との関係について解説します。
商品の高級化の動きはじめに、最近の主要商品の高級化、高機能化の動きを振り返ってみましょう。
まず、近年高級化の目立つ乗用車では、排気量一六〇〇叩未満の大衆車のウェイトが年々低下する一方、二〇〇〇に以上のいわゆる３ナンバーの大・中型車のウェイトが急上昇しており、最近のモデルチェンジではこうした高級化の動きがさらに加速しています。
また、カラ土アレビは大型化の傾向が強まっており、二六インチ以上で衛星放送受信用のチューナーを内蔵したものが売れ筋となっているほか、ＶＴＲも高音質、高画質のハイファイ型のウェイトが急速に高まっています。
さらに、電話機についても留守番機能を備えた多機能型やコードレスホンが主流となっています。
②物価指数における高級化の考え方こうした商品の高級化は物価指数上どのように位置付けたらよいのでしょうか。
物価指数での価格の測り方は、Ｈ章でみたように、基準時を１００としてその後のいろいろな価格の動きを指数で表します。
その際、対象となる調査価格は基準時点の代表的な品目を選んで買い物寵（いわゆるバスケット）に入れ、その中の価格の変化を測定しています。
また、物価指数はこのバスケットから得られる効用（いわゆる満足）水準を固定化しています。
したがってバスケットの中のある商品の品質が高級化により向上した場合には、バスケット全体の中身（効用）も向上することとなるため、表面的な支出額が増加しても、物価指数上は単純に物価上昇とは捉えられません。
このように物価指数の考え方では、高級化に伴う効用の向上分は価格の上昇ではなく、実質面での向上として位置付けられます。
つまり、出荷額な互の金額統計を物価指数で実質化（デフレート）した場合、高級化は結果として数量面での増加として表されることとなります。
こうした考え方は、もし高級化を物価指数の上昇として反映させると、生活水準の向上がインフレーションとして捉えられてしまう危険性があることを勘案しても妥当といえましょう。
上の考え方から、物価指数を作成する場合には、高級化による価格上昇を指数に反映させないため、他章でみたように、調査対象の各品目について、調査先、品質、数量単位、取引条件などを固定した代表的な銘柄（具体的商品）を複数選定し、その銘柄の価格について継続的に調査を行っています。
そして、この調査対象銘柄がモデルチェンジや新製品の登場により市場から消滅したり市場での代表性を失い、それに代わる高級品が市場の中心的位置を占めるに至った場合（あるいは、逆に安値輸入品との競合から低級品が市場での代表性を有するようになった場合）には、指数の妥当性を確保するためにきめ細かく採用銘柄の差し替えを行っています。
銘柄を差し替える場合には、新・旧両銘柄の価格を直接接続し、その価格差をそのまま指数に反映させると品質などの相違による価格変化が織り込まれることとなり、純粋な価格変化のみを指数に反映させるという原則が崩れることとなります。
このため、価格処理に当たっては、新・旧両銘柄の価格差から品質などの変化に見合う分を控除したうえで、純粋な価格面での値上がり、値下がり、保合い（変化なし）を判断し、これを指数に反映させています。
たとえば、電気冷蔵庫の新製品が発売された場合、新価格（六万円）と旧銘柄（五万円）の価格差一万円のうち七〇〇〇円か品質などの向上（たとえば、容量が三〇〇リットルから五〇〇リットルに拡大したことに伴う原材料コストの上昇〈これを（コスト評価法・といいます〉）に見合っており、残り三〇〇〇円か品質の向上に関係ない需給の引き締まりなどに伴う値上げ分である場合には、後者に二〇〇〇円）についてのみ値上げ処理（六％）を行っています。
ただ、コンピューターなど技術進歩の著しい商品の中には、価格差のうちどこまでが品質の変化に見合うものであるかを実務上正確に把握することが極めて難しくなっているものもみられます。
このため、こうしたコスト評価法による銘柄変更を補完する方法として、商品の価格を被説明変数とし、主要な性能（たとえばコンピューターの処理速度、記憶容量など）を説明変数とする回帰式ペドニック・アプローチとその名前の由来一一一ヘドニック・アプローチとは、ある商品・サービスの価格をその特性を示す指標を説明変数として回帰分析し。
その特性の変化で説明できる部分を質的変化に見合う価格変化とし、それでは説明されない部分を純粋な価格変化分と考える方法です。
その最も簡素化した定式は、ある商品（たとえば自動車）の理論価格をＰとして表し、理論価格と実際の価格を比較して値上げ、値下げ、保合いかを判断します。
なお、ヘドニック・アプローチのhedonicとは、本来“快楽的な”という意味の形容詞で、本手法の内容とはずいぶん掛け離れています。
この名称が付けられたのは、1939年に最初に本手法を用いて自動車の品質の特性分析を行った米国人のCourtが、「乗り心地の良い車は大きな車だから使ったらどうか」との友人の意見を取り入れて命名したのが始まりといわれています。
わが国では、「快楽的方法」と直訳すると誤解を招く恐れがあるため、一般に英語のまま「ヘドニック・アプローチ」と呼んでいます。
経済構造の変化と物価により商品の品質変化を客観的に推計するヘドニックーアプローチの手法の研究がすすめられています。
これまでみたように、物価指数には高級化による価格上昇は反映されません。
それでは高級化の度合いを測る方法はないでしょうか。
それが「平均価格」の利用です。
出荷額を出荷数量で除した平均価格は高級化に伴う表面価格の上昇がストレートに反映されます。
また、同一品目の中における高級品のウェイト上昇も単価の上昇となって表れており、高級化が反映される価格概念となっています。
そこでこの平均価格と純粋に価格面だけの動きを反映した物価指数とを品目ごとに比較することにより、そのギャップを当該品目の高級化として捉えることが可能となります。
こうした観点から主要品目の高級化の程度を推計したのです。
まず、カラーテレビ、電気洗濯機、軽自動車では平均価格は大型化、高級化により上昇傾向をたどっていますが、国内卸売物価は生産性の向上や販売競争を反映してむしろ下落しており、そのギャップは昭和六三年以降急速に拡大しています。
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